深圳一法拍房2.32亿元成交，单价破50万元/平方米刷新记录

2024 年 7 月 10 日，深圳市南山区华侨城纯水岸（十一期）一栋建筑面积为 463.91㎡的别墅法拍房成功拍出，最终以 2.32 亿元的高价成交，折合单价超 50 万元/㎡。该房产起拍价 2 亿，每次加价幅度是 100 万，仅有 2 名买家参与竞拍，但吸引了超 3.4 万人的围观，经过 33 轮的竞拍才得以成交。此套房产于 2013 年 11 月购入，当时的登记价是 1.1 亿元。抵押登记信息显示，这套房前后进行过多次抵押，共抵押了 2.57 亿。拍卖信息显示，此次拍卖的权利人为陈远芬，其名字与年龄特征均与洪涛集团董事长刘年新的妻子相同。据了解，洪涛集团成立于 1985 年，2009 年 12 月在 A 股上市，近年来公司因应收账款问题导致资产结构恶化，连续四年亏损。陈远芬为刘年新配偶，两者为公司的一致行动人，深圳市荣麟投资有限公司为 *ST 洪涛实际控制人亲属控制公司。此次拍卖所得将用于偿还债务。

深圳法拍房市场近年来呈现出一些显著特点。一方面，法拍房的数量有所增加，这与经济形势、市场供需关系以及政策调整等多种因素相关。另一方面，法拍房的成交情况也受到广泛关注，部分优质房源吸引了众多买家的参与和围观。例如，深圳市南山区华侨城纯水岸（十一期）一栋建筑面积为 463.91㎡的别墅法拍房以 2.32 亿元的高价成交，就引起了巨大轰动。这一现象反映出深圳法拍房市场的活跃度和潜在的投资价值。同时，法拍房市场也存在一定的风险和不确定性，如产权纠纷、房屋质量问题等，需要购房者在参与竞拍前进行充分的调查和了解。

对于这一成交价格高达 2.32 亿元的法拍房，其价值评估是一个复杂的过程。通常，法院会委托专业的评估机构，综合考虑多方面因素来确定起拍价。这些因素包括房屋的地理位置、建筑面积、周边配套设施、房屋状况等。在评估过程中，市场比较法、成本法、收益法等评估方法都可能被运用。以该别墅为例，其位于南山区华侨城纯水岸这一优越地段，周边环境优美，配套设施完善，这些因素都为其价值加分。然而，房屋的实际状况、产权情况等也可能对评估结果产生影响。例如，如果房屋存在需要大规模修缮的问题，或者存在产权纠纷，可能会在一定程度上降低其评估价值。

法拍房成交后，有着一系列的后续流程需要买受人处理。首先，买受人需要在规定时间内支付竞拍价款。通常，竞拍成功后的第一笔款项需要支付的是竞拍价的一定比例，比如 30%。这笔款项需要在规定的时间内支付至法院指定的账户。其次，买受人要办理过户手续，携带相关的身份证明、竞拍成功的凭证、购房合同等文件，前往房管部门办理。在过户手续办理过程中，需要支付剩余的竞拍价款。接下来，如果买受人需要贷款购买法拍房，那么在办理过户手续后，需要尽快与银行联系，办理贷款手续。买受人需要提供相关的贷款材料，如购房合同、过户证明等。银行会根据买受人的资质进行审核，如果审核通过，银行将放款给买受人。此外，买受人还需要办理税费缴纳手续，向税务部门缴纳相应的税费，如契税、土地增值税等。最后，买受人需要办理产权证书的变更手续，向房管部门申请办理并提供相关材料，房管部门将根据规定进行办理，并将新的产权证书交付给买受人。需要注意的是，以上流程可能会因地区的不同而有所差异，买受人在办理时，最好咨询专业人士的意见，以确保整个交易过程的顺利进行。

深圳高价法拍房往往具有一些显著特点。首先，它们通常位于核心地段，如南山区华侨城这样的优质区域，拥有稀缺的自然资源和完善的配套设施。其次，房屋的品质较高，包括建筑面积较大、房屋结构合理、装修精良等。再者，这些高价法拍房往往具有较高的投资价值和保值能力，吸引了众多资金雄厚的买家。以此次 2.32 亿元成交的别墅为例，其所在的华侨城纯水岸小区是知名的高端住宅区，周边有优质的学校、商场和医疗机构。该别墅建筑面积达 463.91㎡，拥有豪华的装修和优美的景观。同时，由于深圳房地产市场的特殊性，高价法拍房的出现也反映了市场对于稀缺资源的追逐和对高端房产的需求。

法拍房的价格受到多种因素的影响。首先是欠款金额，法拍房通常是因为贷款违约或者拖欠税款等而被拍卖出售，起始价格通常以欠款金额为基础，包括未支付的贷款本金、利息、滞纳金和其他相关费用。其次，市场需求对法拍房价格影响较大，如果某个地区的法拍房供应过剩，购房者竞拍时可能会出现价格下跌的趋势；相反，如果市场需求较高，竞拍可能会导致价格上涨。再者，物业状况也是重要因素，如果物业需要大规模的维修或装修，购房者可能会降低对该物业的兴趣，从而影响最终的竞拍价格。另外，竞拍者的兴趣和数量也会影响价格，如果多个竞拍者对同一物业感兴趣，竞拍可能会变得激烈，从而导致价格上涨。最后，法院的批准也会影响最终成交价，法院可能会根据竞拍结果以及相关法律法规来决定最终的成交价。

在深圳，参与法拍房的竞拍需要遵循一定的规则。首先，竞买人需要了解拍卖房的信息，主要获取渠道包括房产交易中心刊登的拍卖信息、各大媒体的拍卖公告以及一些拍卖公司的网站。在获取信息后，竞买人要仔细阅读土地房产交易中心刊登的拍卖信息，实地考察计划购买的房地产，除了常规注意要点外，到管理处查询该物业是否有拖欠的水费、电费、管理费、维修基金等情况，并以此作为竞买出价的参考之一。仔细阅读和咨询《拍卖清单》、《竞买须知》和《竞买申请书》的相关内容。然后，竞买人需要存入保证金，在指定银行开立本人户名的存折，并在规定的时间内存入保证金到中心指定账户。在规定时间内凭保证金交款凭证，委托他人代理需到公证处办理《委托公证书》。接下来，竞买人要在规定时间内到竞买申请受理窗口办理竞买手续，填写竞买申请书，并提交有关资料，领取回执。竞买人还需查阅拍卖文件，凭回执查询拍卖文件，并在查阅登记册上签名。如果可以实地勘察，凭回执与中心工作人员预约看房时间，并在看房登记册上签名，如拍卖信息注明无钥匙或不能提供看房的，则按拍卖信息提示办理。最后，竞买人进场竞买并遵守会场纪律和竞买规则。查询该房产原购价格和原业主是否是个人或企业，自己评估该房地产拍卖成交后所需交纳的转让税费，并以此作为竞买出价的参考。

综上所述，深圳法拍房市场复杂多变，2.32 亿元的法拍房成交事件反映了其市场的特点和规律。在参与法拍房交易时，无论是竞买者还是投资者，都需要充分了解市场现状、竞拍规则、价格影响因素等多方面的信息，谨慎做出决策，以保障自身的权益和实现合理的投资回报。