2024年广东高院发布8起不动产租赁合同纠纷典型案例
发布时间：2024年9月5日 分类：法律资讯 浏览量：140
一、广东省高级人民法院发布不动产租赁合同纠纷典型案例
2024 年 8 月 22 日，广东省高级人民法院发布一批不动产租赁合同纠纷典型案例，涵盖多种常见纠纷类型，包括加价电费退还、优先承租权判断、长租公寓运营商与业主法律关系区分等。今年上半年，全省法院新收不动产租赁合同纠纷案件 1.79 万余件，同比下降 11.56%，审结案件 1.68 万余件，同比上升 4.79%。法院充分发挥司法裁判的规范引领作用，为减少纠纷、保护民生权益、促进市场经济健康发展提供有力司法保障。
二、典型案例具体内容
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某实业公司诉某厂房屋租赁合同纠纷案：
- 基本案情：某实业公司承租某厂厂房用于贵金属设计及生产，合同约定期满后承租人有优先承租权。后租赁厂房所在园区被定位发展半导体，某厂因规划调整不再续签合同，期满后与从事半导体生产研发的公司签约。某实业公司以优先承租权被侵害起诉。
- 裁判结果：一审法院认为租赁物用途关系价值维持，某实业公司经营范围不符合园区规划，不符合优先承租权同等条件，判决驳回其诉讼请求。二审维持原判。
- 典型意义：明确优先承租权行使要件，界定 “同等条件” 考量因素，对培育新质生产力、优化市场结构、护航地区经济高质量发展有重要意义。
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某发展公司诉某市场公司房屋租赁合同纠纷案：
- 基本案情：某发展公司与某市场公司在租赁合同中约定商铺水电费按商业用途计价。某市场公司按 1.35 元 / 度标准收取电费，而供电部门按工商业电价标准计得应收电费远低于此。某发展公司起诉要求返还多收电费。
- 裁判结果：再审法院认为出租人按高于国家电价标准收费违反电力法强制性规定，应退还多收电费。
- 典型意义：明确高于国家电价标准收取电费行为无效，对确保国家政令通畅、将电价红利传导至终端用户具有指导意义。
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陈某诉某公司房屋租赁合同纠纷案：
- 基本案情：陈某承租某公司房屋从事生产经营，因公共交通建设房屋被征收致租赁合同提前解除。双方就停产停业损失补偿款分配无法达成一致，陈某起诉。
- 裁判结果：一审法院认为合同未约定停产停业损失补偿款分配，承租人有权请求分配。综合考虑因素后酌定陈某与某公司按 1:9 比例分配。双方服判息诉。
- 典型意义：确立在合同未约定情况下，综合考虑因素确定停产停业损失补偿款分配比例的裁判规则，对保障生产经营者权益、促推城市更新及城中村改造有积极意义。
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李某诉徐某房屋租赁合同纠纷案：
- 基本案情：李某与某物业公司签订合同并出具授权书，由物业公司提供租赁管理服务。物业公司向徐某出示授权书后与徐某签订租赁合同，后李某因物业公司拖欠租金诉请徐某腾退房屋并支付租金。
- 裁判结果：一审法院认为物业公司在披露代理关系后与徐某签订的合同直接约束李某和徐某，徐某在已付租金期限内享有占有使用权，李某无权要求其腾退和重复支付租金。双方服判息诉。
- 典型意义：确立长租公寓运营商与业主法律关系的区分标准，对指引民众审慎缔约、理性维权，维护租赁市场秩序有积极意义。
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某管理公司诉温某房屋租赁合同纠纷案：
- 基本案情：某管理公司与温某签订房屋租赁合同，按现状出租，未约定租赁面积和按面积计算租金。温某确认承租前查看现场知晓现状，后因拖欠租金及水电费被管理公司主张解除合同，温某以实际面积小于告知面积为由主张减少租金。
- 裁判结果：二审法院认为合同未约定按面积计算租金，视为按套整体计租。温某在知晓现状下承租，抗辩缺乏事实依据，不予支持。
- 典型意义：确立计租方式认定规则，对弘扬社会主义核心价值观、推动诚信社会建设有积极意义。
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翁某诉王某房屋租赁合同纠纷案：
- 基本案情：翁某与王某签订房屋租赁合同有免租期条款，后因王某拖欠租金翁某诉请解除合同并补足免租期租金。经查，租赁房屋未取得建设工程规划许可证。
- 裁判结果：二审法院认为合同无效，双方对无效各负 50% 过错。参照合同约定计算免租期占有使用费，根据过错程度判决王某赔偿 50% 给翁某。
- 典型意义：确立无效合同免租期条款处理规则，平衡租赁双方利益，树立诚信守法价值导向。
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李某诉某实业公司土地租赁合同纠纷案：
- 基本案情：某实业公司与李某签订土地租赁合同前未披露土地已设抵押权。合同履行中因抵押权实现，土地受让人要求提高租金，李某同意后起诉某实业公司要求支付违约金并赔偿租金差额损失。
- 裁判结果：二审法院认为某实业公司未如实告知抵押情况应承担违约责任，支持李某合理期限内的租金差额损失并判令支付违约金。
- 典型意义：引入替代交易规则计算守约方可得利益损失，对引导合理维权、减少纠纷诉讼有重要意义。
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某经济合作社诉黄某土地租赁合同案：
- 基本案情：黄某与某经济合作社签订土地租赁合同用于开办养殖场，后被发现私设电镀厂。某经济合作社以变更土地用途为由诉请解除合同、收回土地。
- 裁判结果：二审法院认为黄某违约，判决解除合同、限期恢复原状并交还土地。
- 典型意义：对擅自变更土地用途行为予以约束，引导租赁双方依法依约使用和流转土地，对服务和保障乡村振兴有示范意义。