株洲蓝谷小镇烂尾楼复工样本观察 司法创新与公民自救的破冰之战

一、案件背景：从“高端别墅”到“维权孤岛”

2019年，湖南株洲渌口区青龙湾蓝谷小镇以“都市桃源”为卖点启动建设，单价高达1.4万2.1万元/平方米的联排别墅迅速售罄。然而开发商伟大集团因资金链断裂，项目于2021年6月全面停工，成为杂草丛生的烂尾楼群。截至2023年，开发商负债超70亿元，破产重整程序启动后仍无力复工，而保交楼政策因项目定位高端别墅无法覆盖，形成“政策真空地带”。

维权业主谭力扬描述：“营销中心拆除后，有人抱着铺盖睡在工地，但开发商连水电费都付不起。”房产中介刘淇目睹了业主与开发商代理人多次肢体冲突的混乱场景。此时，207户家庭已支付数亿元购房款，却面临“钱房两空”的绝境。

二、法律破局：共益债模式的中国式创新

1.司法能动主义的突破

2024年5月，株洲中院在全国首创“业主自筹共益债”模式：

法律定性：将业主筹资界定为《企业破产法》第42条规定的共益债务，赋予其“超级优先权”——清偿顺位高于担保债权和税款；

风险对冲：以项目应收账款设立担保，并指导业主与破产管理人签署《共益债借款协议》，确保资金安全；

府院联动：协调政府部门对复工项目开通验收办证绿色通道，消除业主对“二次烂尾”的担忧。

2.业主自组织的法治实践

在湖南金厚律师事务所戴彪团队的法律支持下：

民主决策：通过43次业主大会表决，形成《自救合作协议》，明确“公共区域按户分摊、专属区域自行承担”的筹资规则；

资金监管：引入第三方造价机构核减30%工程预算，设立共管账户实现“每一分钱可追溯”；

权责重构：成立高度自治的业委会，与破产管理人建立定期沟通机制，避免“多头管理”困境。

三、复工进程：法治框架下的公民自救图谱

1.资金筹措与工程重启

截至2025年4月18日：

B/C/D区：96户业主筹资1143万元，完成主体结构修复及水电改造；

A/E区：90户追加筹资763.74万元，预计6个月内竣工交付；

高层区：300余户通过保交楼专项资金实现部分交付，形成“高低配”复工格局。

业主徐伟站在自家修缮完毕的别墅前感慨：“虽然还没通天然气，但至少不再是废墟了。”

2.制度溢出效应

该模式已产生三重示范价值：

债权人权益保障：通过共益债优先权设计，破解“破产即贬损”的行业困局；

社会稳定功能：避免群体性事件升级，2024年株洲涉房信访量同比下降62%；

行业规范重构：为全国3800余个烂尾楼项目提供可复制的“株洲模板”。

四、争议与反思：公私权边界再审视

1.法律风险争议

道德风险论：部分学者质疑“业主自救”变相纵容开发商失责，可能诱发“破窗效应”；

制度合法性：有律师指出《共益债借款协议》缺乏上位法支撑，存在司法裁量权扩张隐忧。

2.社会成本分摊困境

业主谭力扬坦言：“每户平均出资12万元，相当于两年家庭收入。”这种“受害者二次买单”模式，暴露出当前房地产监管体系的责任缺位。

五、结语：当法律成为自救的杠杆

蓝谷小镇的机器轰鸣声，不仅宣告着一座烂尾楼的复活，更标志着中国司法从“被动裁判”向“主动治理”的转型。株洲中院审判委员会专委易文胜评价：“这是一次法治原则与民间智慧的共振。”

正如业主徐伟在修缮一新的别墅里挂上的那幅字——“法安天下，德润人心”，这个案例揭示了一个朴素的真理：当制度设计真正俯身倾听公民疾苦时，法律便能成为撬动社会顽疾的支点。

参考资料：

株洲中院关于共益债模式的法律创新

《株洲日报》对业主自筹机制的深度报道

九派新闻对业主谭力扬、徐伟的采访实录

湖南金厚律师事务所戴彪律师团队的法律实践

株洲中院审判委员会专委易文胜的司法解读

最高人民法院对“枫桥经验”创新应用的肯定